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70年后!房子还是你的吗?

房子70年产权到期后怎么办?会被收回吗?房子产权到期后能否续约继续使用?相信这是每个房主的最大疑惑。

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70年后房子还是你的吗?(1)住宅期满可自动续期

70年后,还是自己房子的主人

我国现行的法律规定了“建设用地使用权”的期限:

(1)居住用地“使用权”是70年

(2)工业用地“使用权”50年

(3)商业用地“使用权”40年

(4)综合用地“使用权”50年

而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房者而言,显得尤其重要!不少业主在购房时不禁产生疑问:当土地使用期限到了之后,房子还属于自己吗?

现在终于有答案啦!

《物权法》第一百四十九条规定:

(1)住宅“建设用地使用权”期间届满的,自动续期

(2)非住宅“建设用地使用权”期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

住宅“建设用地使用权”期间届满,自动续期,这使得住宅业主感到安心。

自动续期——解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题。

消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧!将促进二手房的流转,有利于提高房屋和土地的利用效率。

虽然《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题,对商业和综合建设用地如何处理,能否自动续期也没有具体规定。不过,随着后续法律法规的完善,配套法律、法规将对《物权法》相关部分进行补充。

【编辑点评】:

看到“自动续期”这4个字,编辑我万分高兴!心心念念地觉得70年后,手里的房子貌似还是自己的!

但好景不长,30秒过后,我脑海中闪过了如下一些疑问:“自动是什么意思?”、“是否还需要特定程序?”、“续期是续多少年?”、“续期是无偿的吗?

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70年后房子还是你的吗?(2)自动是什么意思

“自动”是什么意思?

《物权法》第一百三十七条规定:

建设用地使用权的取得方法有出让和划拨两种方法,而商品住宅要取得土地使用权只能通过出让的方式进行。

结合物权法其他条款,出让取得土地使用权的,要经过招标、拍卖等方式,签订出让合同,并且之后须向登记机构申请建设用地使用权登记方能取得建设用地使用权。这表明要取得建设用地使用权是要经过一定程序的。

【编辑点评】:结合上面提到的规定来理解“自动”的话,就应该理解为:

对于住宅用地,土地使用权到期后,房屋所有人因对房屋的所有权可以继续占用土地。而且房屋所有人,

(1)不需要再经过拍卖、招标和签订出让合同等主动的程序,就应能自动取得土地使用权,

(2)不用为设立土地使用权向行政部门主动提出申请。

这样理解“自动”才应当是合理的。

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70年后房子还是你的吗?(3)续期是无偿的吗

续期是无偿的吗?续期是续多少年?

续期不需要房屋所有人主动提出,那么续期就应当是无偿的。自动续期即表明土地使用人不需要经过出让和申请程序,也就是说土地使用人无须进行议价便可续期,若续期是有偿而土地使用人又不能进行议价这便会使得续期既不公平又不合理。反面来看,若续期为有偿,则房屋所有人便可能因续期的出让金过高而被迫放弃自己的房产,这显然是和自动续期的理解相违背的。

从《物权法》第一百四十九条第二款看,非住宅用地特别规定须依照法律规定办理,即须依照《物权法》一百三十七条、一百三十八条、一百三十九条等办理,这样才能体现出立法上将住宅和非住宅到期处理方法进行了区分。

既然续期既是自动又是无偿的,那么认为续期的期限为70年也是自然的了另外对于住宅用地到期的规定除了“自动续期”,法律上也未再做出其他限制或特别规定,“对公民来讲,法不限制即自由;对国家来讲法不授权即禁止。”自动续期就是对政府随意收回土地的限制,应该看成是一个基本的人权保障。

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70年后房子还是你的吗?(4)房屋产权可以增值吗?

房屋产权可以保值、增值?

房屋自身的价值是随时间的推移而递减的。而土地是不可再生资源,所以房地产增值指的是土地的增值

土地永远是国家的,因此增值不是个人房产的增值,而是国家拥有的土地的增值。

产权人只有在短期内,瞅准适当的时机,将“因经济发展而导致价格上涨的房屋”出售掉,才有可能兑现所谓的“增值”。

这种投资的风险是比较大的,也是不容易把握的。

【编辑点评】:

说白了!就是在这房子的“土地使用权”和“房屋产权”都还归我个人的这几年里,只要是碰上房产大涨价,我就可以考虑给它卖掉、套现!

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70年后房子还是你的吗?(5)房屋产权能传给子孙后代?

房屋产权可以传给子孙后代?!

事实上,根据现行法律法规,房屋所占有的土地的使用权,是国家出售给房地产开发商的。

开发商建好房子后,再将房屋及土地使用权专卖给客户。

国家规定土地产权绝对不出让,而土地的使用权也是有一定出让年限的,最高只有70年。

房地产开发商的使用权也是有一定出让年限的,最高只有50年。

但是,在现实生活中,没有一家开发商会向客户说明他出售的只是50年的房产,50年后国家将无偿收回土地及土地上的所有建筑物。届时,如:客户或开发商依然想拥有房产,则须再补交以后若干年限的土地使用费,当然那时土地已经增值了。从这一点看,“房屋产权土地使用权都不是永久的。

【编辑点评】:

(1)《物权法》明明规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期

(2)但同时又有各种法律条文、行政法规规定50-70年后政府可以无偿收回“土地+土地上的所有建筑物”

前两页关于“自动续期”的解释,都是从法律角度来分析的!真到了70年的年限,能否按此执行,真的很难说。因为到目前为止,法条中没有“自动无偿续期”的更确定说法!所以到现在各个法条,还是呈现相互矛盾之势!!!所以“房屋产权”到底能不能传给子孙,说实话,编辑我觉得目前还真没人知道准确答案!

试想一下,70 年后,如果没有新的相关法律出台,我们的房子基本只有两种可能。

(1)被拆迁了,你已经得到了补偿,住进了新房子。这个新的房子从拆迁补偿时开始重新计算时间。(关键词:新房子)

(2)房子倒了,地皮被收回,你再买一栋新房子。(关键词:新房子)

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70年后房子还是你的吗?(6)土地使用权≠房屋产权

“土地使用权” ≠ “房屋产权”

事实上,“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念。

“土地使用权”出让的最高年限是居住用地70年。购房人取得的商品房产权必须也只能建立在70年土地使用权的基础上。

而房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后,土地使用权进入市场流通。商品住宅从开发到销售的周期一般在1~3年,房产产权的“实际寿命”也就随着“开发商开发住宅的时间长短”而缩短。

如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔,尤其是一些烂尾楼改造的项目,购房者必然面临“房产产权期限缩水”的问题。

【编辑点评】:你的房子产权真的够70年吗?在买房过程中“房屋产权期限”的细节千万不要忽略,别吃了闷亏,自己还不知情。




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